Tag

high rentals Archives | Imperio Properties

June 30, 2023
1
misirlis-at-the-icon-i-lisi-sta-ipsila-enoikia

Η λύση στα υψηλά ενοίκια

By | Latest Posts

Μπορεί το κυπριακό real estate να αποδείχθηκε ανθεκτικό στους κραδασμούς των απανωτών κρίσεων των τελευταίων χρόνων, ωστόσο, κάθε άλλο παρά σε ήρεμα πελάγη πλέει σήμερα. Ο πληθωρισμός, οι αυξήσεις στις τιμές των κατασκευαστικών υλικών και η αύξηση των επιτοκίων δημιούργησαν νέες, σοβαρές προκλήσεις, τις οποίες ο κλάδος καλείται να αντιμετωπίσει.

Η δυστοκία που παρατηρείται στην κατασκευή νέων έργων επιδεινώνει περαιτέρω το πρόβλημα της μειωμένης προσφοράς ακινήτων, με αποτέλεσμα οι τιμές, αγοράς και ενοικίου, να εκτοξεύονται, καθώς η ζήτηση, παρά τις δυσκολίες, εξακολουθεί να διατηρείται σε υψηλά επίπεδα.

Τα τελευταία στοιχεία που ανακοίνωσε η Στατιστική Υπηρεσία σχετικά με τον αριθμό των αδειών οικοδομής το πρώτο τρίμηνο του 2023 επιβεβαιώνουν τις ανησυχίες για ακόμη μεγαλύτερη μείωση της προσφοράς ακινήτων στην αγορά, το επόμενο διάστημα.

Συγκριτικά με την περίοδο Ιανουαρίου – Μαρτίου 2022, οι άδειες οικοδομής το πρώτο τρίμηνο του 2023 σημείωσαν μείωση της τάξης του 6,9%. Από περαιτέρω ανάλυση των δεδομένων, προκύπτουν, επίσης, πολύ σημαντικά συμπεράσματα σε ό,τι αφορά το είδος του ακινήτου.

Πιο συγκεκριμένα, οι άδειες οικοδομής για μονοκατοικίες παρουσιάζουν μείωση της τάξης του 10,1%, για διπλοκατοικίες 7,3% και για μεικτές πολυκατοικίες 79,1%. Συγκρατημένη αισιοδοξία, ωστόσο, δημιουργεί ο αριθμός αδειών οικοδομής σε ό,τι αφορά τις οικιστικές πολυκατοικίες, καθώς ποσοστιαία –σε σύγκριση πάντα με την αντίστοιχη περσινή περίοδο– σημειώθηκε αύξηση της τάξης του μόλις 6%. Στοιχείο που επιβεβαιώνει αυτό, το οποίο ειπώθηκε πολλάκις από τους επιχειρηματίες του κλάδου σχετικά με την μετατόπιση της ζήτησης σε αυτή την κατηγορία ακινήτων.

Παράλληλα, και συνεπεία των παραγόντων που αναφέρονται πιο πάνω, παρατηρείται η μετατόπιση του ενδιαφέροντος αρκετών πολιτών από την αγορά ακινήτου στο ενοίκιο. Η μεγάλη ζήτηση ακινήτων για ενοικίαση σε συνδυασμό με τη μειωμένη προσφορά τους, ανέβασε σημαντικά τις τιμές ενοικίων, με αποτέλεσμα πολλά νέα ζευγάρια να δυσκολεύονται ακόμη και με αυτή την επιλογή, ιδιαίτερα στη Λεμεσό.

Όσο περνά ο χρόνος το πρόβλημα μεγεθύνεται και στην περίπτωση που δεν ληφθούν άμεσα μέτρα, προς αντιμετώπιση κυρίως της μειωμένης προσφοράς ακινήτων, η βασική ανάγκη του ανθρώπου για στέγη δεν θα μπορεί να καλυφθεί.

Το κράτος οφείλει να εγκύψει με σοβαρότητα στα θέματα στεγαστικής πολιτικής, σε συνεννόηση με τους εμπλεκομένους στον τομέα των ακινήτων και με τους αρμόδιους φορείς, ώστε, ως κράτος, να δημιουργήσουμε εκείνες τις συνθήκες που θα καθιστούν εφικτό και όχι άπιαστο το όνειρο απόκτησης στέγης.

Σε ό,τι αφορά τις τιμές των ενοικίων, θα πρέπει άμεσα το κράτος να μεριμνήσει για τη λήψη μέτρων που θα απαντούν στο πρόβλημα. Η παροχή κατάλληλων κινήτρων, τα οποία θα ενθαρρύνουν τον ιδιωτικό τομέα (ιδιώτες επενδυτές) να επενδύσει σε περισσότερα ακίνητα, για τα οποία υπάρχει έντονη ζήτηση, όπως τα διαμερίσματα, με τη δέσμευση ότι αυτά θα διατεθούν προς ενοικίαση για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο, π.χ. 10 χρόνια, σίγουρα θα βοηθήσει πολλά νέα ζευγάρια.

Ταυτόχρονα και με στόχο τη μείωση της ζήτησης στα ενοίκια, θα μπορούσε να εισαχθούν σχέδια τύπου Help-to-Buy, ώστε να ενθαρρυνθούν οι ενοικιαστές να αγοράσουν το δικό τους ακίνητο. Τέτοια σχέδια λειτουργούν με επιτυχία σε αρκετές χώρες της Ευρώπης, όπως για παράδειγμα τη Γερμανία, και θα ήταν, θεωρώ, καλή ιδέα να μελετήσουμε τα παραδείγματα αυτά για να δημιουργήσουμε το δικό μας σχέδιο, προκειμένου να συμβάλουμε και με τον τρόπο αυτό στην αναχαίτιση της ανοδικής πορείας των ενοικίων.

Οι προκλήσεις των καιρών είναι μεγάλες για όλους. Είτε κάποιος βρίσκεται στην πλευρά του αγοραστή είτε του κατασκευαστή. Παρόλα αυτά όμως, είμαι απόλυτα πεπεισμένος ότι ευκαιρίες πάντα θα υπάρχουν.

Αρκεί κανείς να έχει την δυνατότητα να τις διακρίνει και να τις μετατρέψει σε έργα που θα απαντούν στις ανάγκες των πολιτών.

* Διευθυντής της Imperio, Αναπληρωτής Πρόεδρος του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης, Πρόεδρος της Επιτροπής Ακινήτων του ΚΕΒΕ και μέλος του ΔΣ του ΕΒΕΛ Λεμεσού

Πηγή: Inbusinessnews

July 7, 2022
1
Yiannis-Misirlis-speech-at-2nd-Limassol-Business-and-Investment-Summit-English

Yiannis Misirlis: Turning tenants into buyers

By | Latest Posts

Solution in two pillars to stop the high rents

The 2nd Limassol Business and Investment Summit took place at the Park Hotel Lane Luxury Resort in Limassol at the beginning of June. The Founder and Director of Imperio and Vice President of the Pancyprian Association of Land Development Professionals, Yiannis Misirlis, analysed the current trends in the real estate sector. He also noted that the pandemic period and recent developments regarding the War in Ukraine have stimulated demand for more affordable real estate, while at the same time, the interest in high-end residential real estate remains stable. “The arrival of many foreigners – professionals and non-professionals – in Limassol, combined with the improved local purchasing power of the locals and the attractive, due to low interest rates, financing programs offered by local banking institutions, have created a significant demand for real estate aimed at average buyer”, Mr. Misirlis notably stated.

A change of pace for the real estate sector in Limassol. The increased demand of the local market for residential development lately, is slowly turning the interest of land development entrepreneurs towards the construction of more affordable real estate, largely setting aside the creation of high-end developments.

Commenting on the fact that Cyprus’ real estate in previous years had focused exclusively on the creation of luxury real estate, Mr. Misirlis explained that in the period following the deposit haircut in 2013, many potential buyers were forced to revise their plans and turn into tenants. The demand of the locals for the purchase of real estate had, then, sharply decreased, thus turning the interest of land development companies to foreign markets. This development, added Mr. Misirlis, left the local market unexploited. “We have left behind a big gap, to which little by little some companies in the sector have lately turned their interest again”, stressed Mr. Misirlis. He added, “Imperio is one of the first companies to refocus on this part of the market, hence in July the first phase of our residential development Sunset Gardens in western Limassol is delivered, a gated community with more than 300 apartments addressed to this buyer category”.

Two-pillar solution for high rents

The Director of Imperio also referred to the rental market, confirming that at this time the rent is at the highest levels in recent years. As he explained, rents in Cyprus were already high, due to the reduced supply of suitable real estate. However, he added, the phenomenon has intensified recently due to the relocation of many foreigners (Ukrainians, Russians due to the war) to Cyprus, especially in Limassol, and on the other hand the preference of many Millennials, who are the youngest group of tenants, to remain for a much longer period of time as renters.

Conveying his position regarding the appropriate way to stop the phenomenon, Mr. Misirlis opposed the suggestion of some groups to set rent controls since, as he stressed, such a thing would create two-speed properties, while putting a tombstone in any plans of owners for renovations and improvement works.

The Director of Imperio expressed the view that in order to solve the problem, the state should give the appropriate incentives, which will encourage the private sector (private investors) to invest in more real estate, for which there is a strong demand, such as apartments, with the commitment that they will be available for rent for a specific period of time, e.g. 10 years. Similar tax breaks are offered in many European countries.

At the same time, with the aim of reducing the demand for rents, Mr. Misirlis suggests the introduction of Help-to-Buy plans, in order to encourage tenants to buy their own property. “The goal should be to give tenants the opportunity to buy their own property. Such projects are working successfully in several European countries, such as Germany, and it would be, I think, a good idea to study these examples in order to create our own project, in order to help in this way to stop the upward trend in the course of the rents”, concluded Mr. Misirlis.

*Yiannis Misirlis is the Director of Imperio, Deputy Chairman of the Cyprus Land and Building Developers Association (LBDA), member of the Board of Directors of the Cyprus Chamber of Commerce and Industry and Chairman of the Real Estate Committee.

Yiannis-Misirlis-2nd-Business-Summit-IMH-2022_1

Yiannis Misirlis 2nd Business Summit IMH 2022

Yiannis-Misirlis-and-Pavlos-Antoniades-at-2nd-Limassol-Business-and-Investment-Summit

Yiannis Misirlis and Pavlos Antoniades at the 2nd Limassol Business and Investment Summit

February 28, 2022
1
Rising property prices a challenge for everyone-Yiannis Misirlis interview

Rising property prices a challenge for everyone

By | Latest Posts

Public and private sectors need to work together to consolidate the real estate market

The steady increase in property prices is a serious challenge that has not been adequately addressed by the state, Founding Director of Limassol property developer Imperio and Deputy Chairman of the Land and Building Developers Association, Yiannis Misirlis said.

At least four to five years are needed to stabilise both property prices and rent levels, he added. This is why it is imperative that the government offers a few incentives to reverse the continuing trend of low supply. In this way, Misirlis stressed, the current increased demand will be adequately covered, leading to a stabilisation in property prices.

 

Based on official government statistics, apartment prices have been increasing over the past few months. Why are apartment prices rising at a higher rate than houses?

The increase in the prices of apartments is a major challenge, especially for young couples. To find solutions, we need to explore this issue in depth, focusing on the real reasons behind the sharp increase in prices. The recent report of the Central Bank of Cyprus (CBC) on the house price index, as well as articles that attempt to analyse some aspects of the problem, identify only a few of the ways in which it could be addressed, such as monitoring the continuously increasing prices of construction materials globally. However, perhaps the most important, yet often neglected, factor that contributes to the increase of prices is the reduced supply of suitable properties. For years, the supply of apartments has been lower than demand, and this situation is not expected to improve any time soon. On the contrary, it is safe to say that supply will drop even more over the next three to four years, as developers are putting off new projects.

 

How can we solve the issue of rising prices?

In the long run, the market tends to correct itself. This however, requires the existence of favourable conditions. And this is where a low level of state intervention could come in to correct any distortions. Take Limassol for example, where rent prices have skyrocketed in recent years. And since the CBC likes to compare price growth rates with the average GDP growth rate of the Cyprus economy, it is worth pointing out that rent prices outpaced the country’s GDP growth rate in the last five years. The market will correct this distortion in the long run. However, given the small size of the market, it may take another four to five years to achieve the desired level of rental prices. Until then, tenants will continue to be victimised by paying high rents. That is why the state must intervene, until rents are stablised by the market.

 

What initiatives should be taken by the state in this direction?

It is extremely important that the private and public sectors work together to create the proper conditions for the consolidation of the real estate, and ensure there are enough affordable properties on the market, as well as the right financing conditions, so that home ownership does not become the privilege of the few. The state should start offering incentives that will encourage and allow the private sector to deliver more properties that are now in high demand, such as apartments. Increasing the supply of apartments will also help solve the problem of high rents.

The proper conditions must also be created for the rental market, to favour the penetration of institutional real estate investors – something that is missing from the Cypriot rental market, compared to other countries. Institutional investors should be incentivised to invest in a large number of apartments, with the obligation to subsequently make them available to the rental market, thereby solving the problem of high rents.

 

Supporting new buyers

Misirlis also stressed that Cyprus’ home ownership rate is quite low compared to other European countries. He pointed out that new buyers should be supported with the right initiatives, such as creating the required supply that will make homes and apartments affordable, so that acquiring a home is not out of reach for them. “For these reasons,” he added, “at the Land and Building Developers Association of Cyprus, we have already repeatedly said that the real estate sector is one of the most highly taxed of the economy. Today’s real-estate market, amid an environment of high prices of construction materials and limited supply of homes, cannot handle the introduction of any new taxation. On the contrary, Millennials and young buyer-occupiers should be given special tax breaks to be able to jump on the home-ownership ladder. We must find ways to create more home-owners and less tenants”.

 

Source: Cyprus-mail.com

February 10, 2022
1
Yiannis Misirlis interview about rentals in Cyprus. Γιάννης Μισιρλής για συνέντευξη για τα ενοίκια της Κύπρου

Γιάννης Μισιρλής: Η ελεύθερη αγορά και ο κρατικός παρεμβατισμός

By | Latest Posts

Τους τελευταίους μήνες, κ. Μισιρλή, καταγράφεται μια σταδιακή αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων, βάσει και των επίσημων στατιστικών στοιχείων. Για ποιους λόγους αυξάνονται οι τιμές των διαμερισμάτων έναντι των μονοκατοικιών; 

Η άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων συνιστά μείζον πρόβλημα, ειδικά για τα νεαρά ζευγάρια που αδυνατούν να αποκτήσουν δική τους στέγη, λαμβάνοντας υπόψη και το ευρύτερο οικονομικό περιβάλλον που επικρατεί. Προκειμένου να εξευρεθούν λύσεις, θα πρέπει να εξετάσουμε το πρόβλημα σε βάθος, εστιάζοντας στους πραγματικούς λόγους για τους οποίους οι τιμές των συγκεκριμένων ακινήτων αυξάνονται με γοργούς ρυθμούς. Η πρόσφατη έκθεση της Κεντρικής Τράπεζας (ΚΤ) για τον δείκτη τιμών κατοικιών, καθώς επίσης και δημοσιεύματα στον Τύπο αναλύουν μερικώς το πρόβλημα, αναγνωρίζοντας μόνο κάποιους από τους παράγοντες που συμβάλλουν στην άμβλυνσή του, όπως ότι θα πρέπει να προσέξουμε τον ρυθμό αύξησης των τιμών των κατασκευαστικών υλικών. Ωστόσο, δεν αναγνωρίζεται ο σημαντικότερος, ίσως, παράγοντας που συντείνει στην αύξηση τιμών, δηλαδή η μειωμένη προσφορά κατάλληλων ακινήτων. Είναι γεγονός ότι, εδώ και χρόνια, η προσφορά διαμερισμάτων είναι μικρότερη από τη ζήτηση, μια κατάσταση που δεν αναμένεται να βελτιωθεί στο άμεσο μέλλον, αν λάβουμε υπόψη τις σημερινές συνθήκες που επικρατούν στην αγορά. Αντίθετα, με μαθηματική ακρίβεια, η προσφορά θα μειωθεί ακόμη περισσότερο μέσα στα επόμενα τρία με τέσσερα χρόνια, καθώς η υλοποίηση πολλών νέων έργων πήρε παράταση γι’ αργότερα.

Πώς μπορεί να επιλυθεί το πρόβλημα της μικρής προσφοράς;

Σε βάθος χρόνου, η αγορά τείνει να διορθώνεται από μόνη της. Αυτό, βέβαια, προϋποθέτει την ύπαρξη ευνοϊκών συνθηκών, ώστε να μην παρέλθει μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να γίνει αυτή η διόρθωση. Και εδώ είναι που απαιτείται περιορισμένος κρατικός παρεμβατισμός, προκειμένου να διορθωθούν οι όποιες στρεβλώσεις. Ας πάρουμε για παράδειγμα τη Λεμεσό. Μελετώντας προσεκτικά την αγορά της Λεμεσού, καταλήγει κανείς στο συμπέρασμα ότι τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πολύ τα τελευταία χρόνια. Και αφού η ΚΤ συγκρίνει τους ρυθμούς αύξησης των τιμών με τον μέσο ρυθμό αύξησης της κυπριακής οικονομίας, τότε επιτρέψτε μου να πω ότι τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πολύ περισσότερο από τον μέσο ρυθμό αύξησης της κυπριακής οικονομίας την τελευταία πενταετία. Η αγορά θα διορθώσει αυτή τη στρέβλωση μακροπρόθεσμα. Όμως, αν λάβουμε υπόψη το μικρό μέγεθος της τοπικής αγοράς, ίσως χρειαστούν άλλα τέσσερα με πέντε χρόνια για να φτάσουμε στα επιθυμητά επίπεδα τιμών. Μέχρι τότε, οι ενοικιαστές θα συνεχίσουν να θυματοποιούνται, καταβάλλοντας υψηλά ενοίκια. Γι’ αυτό και απαιτείται η παρέμβαση του κράτους, μέχρι τα ενοίκια να ρυθμιστούν από την αγορά.

Ποιες πρωτοβουλίες θα πρέπει να αναληφθούν από το κράτος προς αυτή την κατεύθυνση;

Είναι μείζονος σημασίας ο ιδιωτικός και ο δημόσιος τομέας να συνεργαστούν για να δημιουργήσουν τις κατάλληλες συνθήκες, ούτως ώστε να εξυγιανθεί η αγορά ακινήτων και να υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα ακίνητα σε προσιτές τιμές, αλλά και κατάλληλες συνθήκες χρηματοδότησης, ούτως ώστε η ιδιοκατοίκηση να μην είναι προνόμιο των λίγων.Θα πρέπει να δοθούν τέτοια κίνητρα από το κράτος, τα οποία θα ενθαρρύνουν και θα επιτρέψουν στον ιδιωτικό τομέα να παράξει περισσότερα ακίνητα για τα οποία υπάρχει έντονη ζήτηση, όπως τα διαμερίσματα. Με την αύξηση της προσφοράς θα επιλυθεί και το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων.

Παράλληλα, σε ό,τι αφορά την αγορά ενοικίων, θα πρέπει να δημιουργηθούν τέτοιες συνθήκες που να ευνοούν την ύπαρξη θεσμικών επενδυτών ακινήτων, κάτι το οποίο απουσιάζει από την κυπριακή αγορά ενοικίων, σε σύγκριση με ανάλογες αγορές του εξωτερικού. Δημιουργώντας τις κατάλληλες συνθήκες ώστε θεσμικοί επενδυτές να επενδύσουν σε μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων με την υποχρέωση να τα διαθέσουν ακολούθως στην αγορά ενοικίων, θα επιλυθεί το πρόβλημα των ψηλών ενοικίων. Αναμφίβολα, η μεγαλύτερη προσφορά θα συγκρατήσει την ανοδική πορεία των τιμών, ενώ μπορεί και να τις ρίξει.

Να στηριχθούν οι νέοι αγοραστές

Ο κ. Μισιρλής τόνισε, επίσης, ότι η Κύπρος κατατάσσεται αρκετά χαμηλά στον πίνακα των ευρωπαϊκών χωρών με τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Θα πρέπει, σημείωσε, με σωστές κινήσεις, όπως η δημιουργία της απαιτούμενης προσφοράς, που θα φέρει προσιτές τιμές σε κατοικίες και διαμερίσματα, να στηριχθούν οι νέοι αγοραστές, ώστε να μην παραμείνει γι’ αυτούς όνειρο η απόκτηση σπιτιού. «Για αυτούς τους λόγους», συμπλήρωσε ο κ. Μισιρλής, «ως Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης έχουμε ήδη εκφράσει τη δυσαρέσκειά μας ως προς το προτεινόμενο νομοσχέδιο για αύξηση του Φ.Π.Α. σε κατοικίες μεταξύ 140 – 200 m². Δυστυχώς, με αυτή την πρόταση νόμου, νεαρές οικογένειες που αγοράζουν μια κατοικία έκτασης 210 m², καλούνται να πληρώσουν 14% περισσότερο. Το Real Estate είναι ένας από τους υψηλότερα φορολογημένους τομείς της οικονομίας και σίγουρα, η χρονική συγκυρία στην οποία βρισκόμαστε, όπου κυριαρχούν κυρίως η αύξηση στις τιμές των κατασκευαστικών υλικών και η περιορισμένη προσφορά, δεν είναι η κατάλληλη για την εισαγωγή οποιασδήποτε νέας φορολογίας».